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借名买房在实务中的处理



借名买房在实务中的处理
案情简介
借名买房在实务中的处理



200616日,房某一在山东省郯城县购买房屋一套,后其因无法办理贷款,便与弟弟房某二口头约定,用房某二的名义和开发商签订购房合同、办理贷款并办理房屋产权登记手续。房屋交付后,一直由房某一实际控制并出租,2015年房某一前往北京发展,将房屋的出租等事宜口头委托房某二办理。


201931日,房某一要求房某二配合办理房屋过户手续,房某二拒绝办理,且认为房屋登记在本人名下应系本人房产,后房某一诉至法院。


借名买房在实务中的处理
一审结果
借名买房在实务中的处理


2019年8月14日,山东省郯城县人民法院作出(2019)鲁1322民初2496号民事判决,判决认定由房某二配合房某一办理房屋过户手续。

一审判决作出后,房某二未上诉。


借名买房在实务中的处理
律师观点
借名买房在实务中的处理


本案系借名买房合同纠纷,借名买房现象在实务中层出不穷的原因主要有以下几点:规避房屋限购政策及贷款障碍;简化手续、减少税费或为了隐藏真实的财产信息等。在司法实践中,法院对于借名买房的处理主要从以下几个方面进行:



01

确定借名买房的事实是否存在


本案中房某一与房某二并无书面的借名买房协议且双方系亲属关系,因此需要提供充足的证据来证明双方存在借名买房的事实。法院在审理过程中,重点调查了以下几个方面:


  • 借名买房的背景及原因;

  • 购房合同由谁签署;

  • 首付款由谁支付;

  • 贷款由谁还清;

  • 房屋由谁实际居住或掌控;

  • 物业费、取暖费、契税、维修基金、水费、电费、燃气费等由谁实际缴纳;

  • 购房合同及房本等由谁掌握。


法院根据上述相关事实、证据来判定是否形成完整的证据链,是否能证明借名买房事实的存在并进一步确定真实购房人。另,根据本案也可看出,在借名买房中,签订书面协议并不是“借名买房”的必要条件。



02

确定借名买房合同是否有效


一般情况下,法院主流的观点是认为只要主体适格、系真实意思表示且不违背社会公共利益的借名买房合同,一般是有效的,本案亦是如此认定。


结合各地法院的判例,主要存在以下几种认定,比如有的法院认为在房地产调控中,若当事人为了规避银行信贷政策而签订的借名买房协议,因仅是损害了银行单方面的利益,未损害社会公共利益,因此借名买房协议有效;


有的法院认为实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的,因“限购令”并不属于法律、行政法规的强制性规定,违反“限购令”并未损害社会公共利益,因此买卖合同有效;还有的法院认定若借名购买经济适用房,那么借名买房协议无效。


综上可知,借名买房协议是否有效,各地法院有不同的认定标准,需要具体案情具体分析,但是判定比较统一的认定标准是具体分析借名买房行为是否损害社会公共利益、第三人合法权益,是否违反法律、行政法规的强制性规定。



03

不具有购房资格请求办理过户是否能够支持


本案因不存在购房资格等相关问题,因此法院判决对方协助办理过户。但在实践中,因各地限购政策、购房资格的要求不同,是否能判决办理过户,各地法院有不同的处理方法,目前各地法院比较一致的处理方法是认为在不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的,法院不支持。


法院认为购房资格具有一定的人身专属性、身份专属性、职业专属性,故违背购房资格政策签订的借名买房协议无效,要求办理过户不予支持。


借名买房在实务中的处理
律师建议
借名买房在实务中的处理


借名买房协议在实务中多种多样,目前,由于我国的限购政策使得“借名买房”行为盛行,但是法律风险也随之存在。


律师建议在实践中,最好以书面形式确定好房屋的实际出资人和权利人,同时购房时,购房款、贷款的支付最好从自己账户支出并保留好相关票据。


另,由名义产权人将房屋抵押给实际产权人也是一种比较好的规避风险的办法。当然,针对借名买房行为应尽快出具详尽的裁判规则,这样更有利于实现房屋买卖经济秩序的稳定。



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