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说说小区电梯维护和住宅专项维修资金








根据媒体报道,截至2018年底,北京市共有住宅电梯11万台,其中,使用年限10年以上的有4.2万台,约占住宅电梯总数的38.2%;使用年限15年以上的13362台,约占12.1%


相信到现在,北京市很多小区的电梯都是“带病”运行,住宅电梯安全问题已经成为一个亟待解决的问题。北京市新的物业管理条例的出台,让全市的小区都有望在近期成立业主大会及业主委员会,无法组建这两个机构的小区也会有物业管理委员会组织小区业主行使决定权,这意味着业主们对电梯的维修或更换问题有了可以行使决定权的合法渠道。




01




电梯在什么情况下需要维修和更换


一般而言,物业服务合同中的物业费包含电梯日常维护费用,用于支付电梯的日常维护费用和年检费用等。针对小区电梯出现的一些小问题,由与小区物业签订电梯维保合同的有相关资质的公司进行日常维护保养。然而,一旦电梯遇到大故障,则需要花费高昂的维修费用,此时就超出了物业费所能承担的范围了。因住宅所有权人或使用人使用不当,对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的,由责任人承担维修责任。在非人为原因情况下,在电梯设备保修期届满前,由电梯的生产或销售方提供维修等服务;电梯设备保修期届满后,则需要动用住宅专项维修资金。对于电梯应当维修还是更换,业主一般有以下三种选择:





说说小区电梯维护和住宅专项维修资金

对于电梯的一般故障,可以对发生故障的具体部件,进行维修或更换具体部件;

说说小区电梯维护和住宅专项维修资金

如果电梯的故障比较严重,可以考虑对发生故障的部件进行更换,同时对电梯整体进行维修和调试;

说说小区电梯维护和住宅专项维修资金

电梯已经达到报废标准,维修后无法正常使用或者存在安全隐患,则考虑更换电梯,但这一选择的成本最大。



关于小区电梯的质量保修期限,《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中规定电梯工程的质量保修期限不低于3年,超过保修期后,电梯设备的相关部件出现磨损、损坏,应进行维修、更新、改造。


对于电梯使用多久报废的问题,目前我国现行没有对住宅电梯报废年限的规定,但电梯是否达到更换标准也并非没有依据。我国在201621日实施的《电梯主要部件报废技术条件》(国家标准-标准号:GB/T31821-2015)中规定了认定电梯报废的标准。


根据该国家标准,电梯是模块化设计的机电一体化产品,由于受设计制造、安装、维护保养和使用等多种因素的影响,电梯整机使用寿命存在很大差异,无法直接规定电梯整机的报废标准。电梯整机是否需要报废,需要在确定电梯主要部件是否报废后再进行整体判断。


因此,对于经常发生故障的电梯是否更换,小区业主当然有权利直接决定更换电梯,但是考虑到更换新电梯的成本较大,在电梯如经过维修还能安全使用的情况下,很多业主都不愿意承担更换电梯的成本。通常,电梯是否需要更换,需要经过政府提供的第三方检测,对电梯主要部件问题进行检测,小区业主再根据最终的检测报告,选择是维修、改造,还是报废更新。



02




住宅专项维修资金的来源



1、住宅专项维修资金从哪里来?


依照《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定,住宅专项维修资金是由业主按照所拥有物业的建筑面积交存的,首期交存标准为独立式住宅50/平方米,多层(六层及六层以下)为100/建筑平方米;高层(六层以上)为200/建筑平方米。


而对于出售公有住房这种情况,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%,售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。


但此交存标准并非是固定的,北京市房屋行政主管部门有权根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况,对首期住宅专项维修资金的交存标准进行调整。



2、住宅专项维修资金放在何处?



在业主大会成立之前,无论是商品住宅,还是售后公有住房住宅的专项维修资金,都由市住房资金管理中心(以下简称“市资金中心”)负责日常管理,市资金中心委托本市一家商业银行开立住宅或者售后公有住房住宅专项维修资金专户,业主交纳的专项维修资金都会存放在上述银行专户中。


在业主大会成立后,经业主大会决议,可以由业主委员会向市资金中心申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金,由业主委员会在北京市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户,用于存放住宅专项维修资金。当然,业主大会也可以决定继续由市资金中心代管住宅专项维修资金。


同时,在住宅专项维修资金交由业委会管理时,为了防止日后出现电梯故障危及人身安全的紧急情况时,如果因业委会不履行职责或者业委会已经名存实亡等原因,电梯在由政府主管部门组织代修后,将会面临无法支付维修费用的问题。因此,法律规定在市资金中心向业主委员会划转住宅专项维修资金时,业委会应当与开户银行、区、县建(房管局)签订发生危及房屋安全等紧急情况需由政府组织代修时,同意区县建委(房管局)组织代修并从相关业主住宅专项维修资金户支付费用的授权协议书。


考虑到不是每个小区都有住宅专项维修资金,例如没有物业的一些老旧小区、产权单位复杂的小区等,由于历史原因并没有建立专项维修基金,因此,在业主大会和业主委员会成立后,可以依法补建住宅专项维修资金,向业主收取住宅专项维修资金。


在住宅专项维修资金专户上的余额不足以支付维修或者更换电梯费用时,应当由业主续交专项维修资金。当业主分户账面住宅专项维修资金余额(售后公有住房不含售房单位交存部分)不足首期交存额30%的时,业主应当及时续交。业主大会应当在制定的《管理规约》中明确住宅专项维修资金的续交方案包括续交条件、续交工作流程、额度等内容。如果小区未成立业主大会的,业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。


对于不按规定补建、续交住宅专项维修资金的业主,业主委员会有权依据管理规约向人民法院提起诉讼。法律规定,拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的业主,在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时,应先补缴专项维修资金及其滞纳金。



03




小区业主如何使用这部分钱


在电梯主要部件需要进行维修或更换的,业主们可以申请使用住宅专项维修资金。


申请的流程包括以下几个步骤:



  • 小区物业提出使用方案,使用方案应当包括对电梯是维修还是更换、费用预算、列支范围等;


  • 业主大会对使用方案进行表决。小区内某一幢楼内电梯需要使用专项维修资金的,需要专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过;如果电梯属于住宅小区内全体业主的共用设备,须由小区全体业主按照以上比例表决通过;


  • 小区物业组织实施业主大会决定的使用方案,并向向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;


  • 业主委员会依据使用方案审核同意,并报区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门备案;使用售后公有住房住宅专项维修资金的,经区、县房改管理部门审核同意;


  • 业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知;使用售后公有住房住宅专项维修资金的,区、县房改管理部门向市资金中心区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知;


  • 开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。



如果住宅专项维修资金未划转到业主大会进行管理,则以上步骤基本相同,区别是物业公司替代业主委员会向区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门申请列支,并且使用方案由需要经过前述部门审核同意。


严格按照程序申请使用住宅专项维修资金,可以有效保障维修资金被科学、合法使用。但是完全按照程序走下来,可能要花费很长的时间,无法应对突发、紧急的情况。因此,法律规定在紧急情况下,可以简化申请使用专项维修资金的流程,而电梯故障危及人身安全的,属于法律规定的紧急情况中的一种。其中,《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》将涉及电梯的紧急情况细化为“电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的;”。


在发生电梯故障危及人身安全的紧急情况时,可以使用住宅专项维修资金对电梯进行维修,并且不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,业主委员会可以直接向区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门备案,之后就可以申请使用专项维修资金对出事电梯进行维修。但业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主;没有业主委员会的,由物业服务企业告知。紧急情况下使用专项维修资金进行维修,也要保障电梯的维修质量。工程完工后,需要物业服务企业、业主委员会组织有关单位验收,并出具工程验收报告。


同时,如果在发生电梯故障危及人身安全的紧急情况后,物业公司后者业主委员会怠于履行职责,未按规定实施维修和更新、改造的,区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门可以组织代修,费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。


对于资金是否全额用于电梯维修工程,以及工程造价是否合理,是否达到国家规定的施工工艺和标准等问题,由于涉及到相对专业的领域,加上业主并没有空闲的精力监督维修全过程,因此,小区业主在使用住宅专项维修资金时可以通过市场化的方式聘请专业工程造价咨询及工程监理机构对工程造价进行审定,并对施工过程进行全程监理。


另外,对于未配备电梯的老旧住宅,依照《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)规定,符合国家和地方现行有关规定的,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主(以下简称双三分之二)同意,可以使用住宅专项维修资金加装电梯。同时,依照《北京市老旧小区综合整治工作手册》(京建发[2020]100号)规定:既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见,并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意,且其他业主不持反对意见。可见,在老旧小区加装电梯需要经专有部分的全体业主同意。



04




对挪用住宅专项维修资金的处罚措施


依照《住宅专项维修资金管理办法》的规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。


物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。


直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


图片| 网络  侵删




说说小区电梯维护和住宅专项维修资金




本文参考的相关规定:
1、住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部令第165号)
2、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物〔2009836号)
3、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》(京建发〔2010272号)
4、中华人民共和国住房和城乡建设部、住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知(建办房[2015]52号)
5、住宅物业服务标准DB11-T751-2010(北京市地方标准)
6、《北京市老旧小区综合整治工作手册》(京建发[2020]100号)
7、关于修改《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》的通知(京建法〔201615号)



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