Language

败诉案例:无偿配建廉租房,惹出巨额土增税

在新开发房地产项目中,按照比例配建廉租房等类型的保障性住房,是党中央、国务院,为了解决城市低收入家庭住房困难问题的关键之举。针对此举措,国务院及各省级政府也曾多次发文,要求财税部门发挥职能作用,做好配套建设的政策支持工作。

一个本是利国利民的举措,很遗憾在各种因素交织下,某地还是产生了纳税争议。2021年5月间,我作为税务律师,接受了某企业有关土地增值税纳税争议的法律咨询,彼时某市级税务局作为复议机关,已经维持了某市某区税务局作出的原土地增值税清算审核决定。

受托作为代理人,我为企业在行政诉讼阶段提供了法律服务,只是判决结果很遗憾,2022年5月9日,某市经济技术开发区人民法院作出一审判决,判决驳回纳税人有关撤销原征税决定以及复议决定的诉讼请求,2022年8月29日,某市中级人民法院作出二审判决,判决驳回上诉,维持原判。

尽管司法判决已生效,但由于涉案文书尚未在中国裁判文书网予以公开,为避免对税企两方当事人产生影响,本文对当事人及司法机关均作脱敏隐名处理,仅就案件争议事项以及司法判决相关意见作如实分析。

一、本案核心争议点涉及廉租房及人防地下车位

企业在土地增值税清算报告中,将无偿配廉租房并移交给当地保障性住房管理中心的行为,依据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第三条第一款规定,视同销售确认1.07亿元其他收入,同时将该1.07亿元收入作为取得土地使用权成本进行扣除,据此计算普通住宅增值率低于20%,符合免税条件申请退还土地增值税。

企业在土地增值税清算报告中,将人防地下室、人防车位作为公共配套设施,依据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第三款规定,根据与业主签订的有偿转让协议,计算收入并扣除成本、费用,参与土地增值税清算。

某市某区税务局第二税务分局受理清算后,给出了否定的审核意见,认为企业将廉租房视同销售收入作为取得土地使用权的成本进行扣除没有法律依据,理由为《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第一款有关“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除”的规定,该视同销售收入对应的成本没有实际发生,且没有合法有效凭证。

认为人防地下室、人防车位未发生所有权转移,应按照《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第三条第二款有关“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用”规定,不参与土地增值税清算。

税企两方对于项目土地增值税清算政策产生争议,第二税务分局作为承办机关,提请某市某区税务局进行重大执法决定法制审核,法制部门经审核后认可第二分局相关意见,某市某区税务局向企业作出并送达《税务事项通知书》,要求企业补缴巨额土地增值税。

企业以某市某区税务局作为复议被申请人,向某市税务局提请行政复议,某市税务局复议决定维持原《税务事项通知书》,企业向某市税务局所在地人民法院提起行政诉讼。

二、律师对廉租房及人防地下车位事项的梳理分析

作为代理人,梳理企业相关纳税申报资料发现,该项目在配套建设廉租房期间,与当地保障性住房管理中心签订了《配建协议》和《移交协议》,两份协议均明确约定,企业应配套建设廉住房,并将廉租房,办理初始产权登记时直接登记到保障性住房管理中心名下。与此同时,经查阅涉案相关政策文件,发现该省政府在某份政府决定中,以政府令明确房地产开发企业配建的廉租房,产权归属政府所有。

结合《民法典》第三百五十二条(原《物权法》第一百四十二条)有关“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”的规定,律师认为上述文件足以证明企业针对廉租房不具有所有权,不存在发生所有权转移的基础,且截至某市某区税务局作出《税务事项通知书》之日,该项目配建的廉租房仅被错误登记到了企业名下(未按照两份协议约定,直接初始登记到保障性住房管理中心名下),未办理所有权向保障性住房管理中心转移的变更手续。

针对人防地下车位问题,律师发现针对该项目的清算,某市某区税务局第二税务分局曾作出并向企业送达《税务事项通知书》(事由:土地增值税清算结论),该《税务事项通知书》后被第二税务分局以程序有误为由主动撤销,在该份已撤销的《税务事项通知书》中,第二税务分局针对人防地车位允许参与清算,不确认收入,允许成本费用扣除。

律师认为在相关事实未发生变化的情况,税务机关以程序为由撤销原执法决定后,在无任何政策变化的情况下对企业土地增值税进行加重处理,本身就属于行政法所禁止的行为。

基于上述分析,在一审中,补充提交了省政府相关文件、《配建协议》《移交协议》,廉租房产权登记证等证据依据,拟证明企业不是廉租房的所有权人,不存在发生所有权转移的法律基础,且未发生所有权转移行为,并补充提交了《规划用地条件》、《建设规模明细表》等证据,拟证明人防地下车位属于《土地使用权出让合同》约定的公共配套设施,以及国家税务总局财产和行为税司编辑的《财产行为税工作周报》(2020年第32期),用以证明国家税务总局在行政解释性文件中,认可无产权车位属于公共配套,应参与清算。

此外,还针对重大执法决定法制审核程序,变更执法主体提交了相关意见资料。(尽管代理人一审中均强调为廉租房,但司法文书均以保障性住房代替)

三、人民法院对保障性住房及人防地下车位事项的司法认定

一审法院认为:第二税务分局为派出机构,派出机构行使职权的活动对外也代表派出该机构的行政机关的活动,第二税务分局撤销原行政行为后,某市某区税务局对原告作出税收征收行为不存在重复行使职权,不影响行政行为对行政相对人产生的法律效力,也不损害相对人合法权益。

保障性住房是按照房地产企业与政府相关部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《保障性住房配建协议》等约定进行建设和移交的,应属于房地产企业开发的产品。配建保障性住房是房地产企业在获得土地使用权的一种条件,属于以其他配置方式取得土地价款支付的一部分,房地产企业无偿向政府移交的保障房不是公益性捐赠,而是换取了政府出让土地时降低部分土地价款的经济利益,实际上属于政府出让土地的一部分收益,移交保障性住房是换取了部分土地出让价款,不同的是从货币转为了非货币支付。再有土地使用权及地上建筑物权属是一体不可分的,按照房随地走的原则,初始登记必然会登记到房地产企业名下,然后再转移到政府相关职能部门名下,所有权必然发生转移,故应视同销售房地产。

原告称保障性住房不属于其开发产品,原告不具有所有权、不能转让、不发生所有权转移、具有非营利性,均无法无据。

关于人防地下室、人防车位产权属于国家,企业仅有代管职责,享有代管收益,但无论是企业自用还是用作出租,均不发生所有权转移,在土地增值税清算时,不应纳入清算收入中,对应的成本费用也不应在税前扣除。

综上,原告主让某市某区税务局违反法定程序变更法定主体、保障性住房不应视同销售确认为收入、人防地下室地下车位应列入土地增值税清算范围等观点,本院均不予采纳。驳回诉讼请求。

二审法院另查明,某市税务局财产行为税科就案涉“配建并移交保障性住房视同销售房地产权纳入土地增值税清算”和“人防地下车位地下室不纳入土地增值税清算”等事项的处理意见是否合法,于一审期间向某省局财产行为税处进行请示,某省局财产和行为税处答复意见为符合相关法律规定。

二审法院认为,某市某区税务局第二税务分局是某区税务局的派出机构,派出机构行使职权的活动对外代表派出该机构的行政机关的活动,故某市某区税务局不存在超越职权的行为。

目前尚无明确法律、法规规定保障性住房不应计入销售收入,或者属于免征土地增值税的情形,上诉人称保障性住房不属于其开发产品,不具有所有权,不能转让、不发生所有权转移、具有非营利性于法无据,不予采信。

关于人防地下室、人防车位产权属于国家,企业仅有代管职责,享有代管收益,但无论是企业自用还是用作出租,均不发生所有权转移,在土地增值税清算时,不应纳入清算收入中,对应的成本费用也不应在税前扣除。

综上所述,原判认定事实清楚、适用法律政策,上诉人的上诉没有法律和事实依据。驳回上诉,维持原判。

四、生效终审判决对域内土地增值税清算的潜在影响

本案中,针对保障性住房以及人防地下车位两事项土地增值税清算政策的争议,人民法院支持了税务机关针对保障性住房视同销售且不允许该收入作为成本扣除的意见,支持了税务机关针对人防地下车位不参与土地增值税清算的意见。

经广泛查询检索,这份生效判决是全国范围内第一件有关保障性住房和人防地下车位土地增值税清算政策的司法判决,其本身具有深远意义。

行政机关尊重司法机关的生效判决,是法治社会的应有之义,何况这又是一份支持税务机关的胜诉判决。

据悉,本案司法机关的裁判意见,目前对该市范围内的房地产开发企业土地增值税清算产生了影响,后续随着再审程序的推进,如果该省高院驳回当事人的再审请求,势必将政策影响范围将扩大某省全域,如果再对历史清算结论产生溯及力,那造成的社会影响就更无法预判了。

国税发(2006)187号文,作为规范性文件,自2007年2月1日开始执行,距今已经十五年有余。十五年间,我们有了《物权法》,又有了《民法典》,只是这无偿配建的保障性住房,是不是开发产品?我们在争议,到底谁才是它的所有权人?我们在争议,直接初始登记到职能部门名下是否属于视同销售?我们还在争议,视同销售后能否将该收入作为取得土地的成本?我们依然在争议。

我相信,这不会是最后一个争议案件。


  • 相关资讯 More
  • 点击次数: 0
    2024 - 07 - 19
    作者:刘艳玲中国商标法第48条规定了商标的使用,是指将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上,或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动中,用于识别商品来源的行为。商标性使用一般用于商业活动,目的是引导消费者购买其认可的商品,帮助商品提供者与消费者在市场上建立起重要的联系。司法审判中区分商标性使用和非商标性使用非常重要,是否侵害他人商标专用权,主要看商标使用是否属于“商标性使用”。非商标性使用一般用于非商业活动,其目的不是引导消费者识别商品或服务来源。即使在商业活动中使用,如果属于描述性使用或指示性使用,也会被认为是商标的正当使用,不侵犯他人商标权。中国商标法第59条第1款列举了商标的描述性使用方式。指示性使用在我国司法实践中存在用于不侵权抗辩,这种使用需限定在合理使用范围内,因此称为指示性合理使用更确切。相对比地,美国商标法“Lanham Act”中也有商标正当使用的概念。美国商标法的正当使用原则包括描述性正当使用和指示性正当使用。在指示性正当使用中,可以未经他人许可使用他人的商标,用于比较广告、新闻报道、新闻评论、学术工作、模仿和批评和评论等目的。 下面展开讨论非商标性使用的情形,这有助于企业或个人初步了解自己对他人商标的使用是否会侵犯商标权。    非商标性使用-描述性使用  商标或服务提供者除标识自己的商标,以便于消费者识别外,还会对商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量、产地、型号或者生产者的名称等其他特点予以说明,从而使消费者了解商品的特性、使用方法等,以达到促销其商品或服务的目的。根据中国商标法第59条的规定,注册商标权人无权禁止他人正当使用。 例如,A公司在销售网页链接中使用“Dliziz椰子款”标识销售鞋类商品,其中,“Dliziz”是A公司的注册商标,而“椰子”标识是另一B公司...
  • 点击次数: 1000000
    2024 - 07 - 05
    作者:金涟伊在当今互联网迅猛发展的背景下,电子商务已经成为人们最普遍的交易手段。然而,由于法律的相对滞后性,与电子商务相关的法规亟需进一步完善。对于未经商标注册人授权,在网络店铺名称使用与他人注册商标相同或相似的标识的行为,现行的商标法并未对此提供明确的指导。相关权利人在维权过程中通常同时援引商标法和反不正当竞争法,而不同法院在判决时所依据的法律也存在差异。 经检索相关判决书,我们发现法院判决主要有两种不同观点,一是认为网络店铺名称可类比于企业名称,以反不正当竞争法予以规制,二是认为网络店铺名称侵权导致相关公众混淆误认的,应认定为商标侵权。 2018年河北省高级人民法院所持的观点即为第一种观点。在(2018)冀民429号判决书中,河北省高级人民法院支持了一审法院的观点,即“……官方旗舰店的店铺名称属于一种企业(店铺)字号,而将他人注册商标用于自己企业字号的行为,已被《中华人民共和国商标法》第五十八条‘将他人注册商标、未注册的驰名商标作为企业名称中的字号使用,误导公众,构成不正当竞争的,依照《中华人民共和国反不正当竞争法》处理。’的规定吸纳,不属于《中华人民共和国商标法》第五十七条规定的侵害商标专用权的情形。” 故此,法院依据反不正当竞争法作出裁判,维护了权利人的相关权益。 但更多判决倾向于第二种观点。2020年北京市西城区人民法院在(2020)京0102民初27860号判决中认为,被诉侵权店铺将商标使用于店铺名称、店铺内宣传、商品名称及商品图片等位置,此种使用系为标明商品来源,属于商标性使用,因此适用商标法第五十七条第一款的规定,被告的行为侵害了原告的商标专用权。 2022年义乌市人民法院在(2022)浙0782民初6308号判决中认为,“对于被告滔馨公司在其网店名称及网店LOGO中使用‘泉日记’字样的行为,并未经过原告的授...
  • 点击次数: 1000004
    2024 - 06 - 28
    作者:张嘉畅 在对美贸易当中,商标保护是至关重要的一环。注册美国商标有利于商标在海关备案,有利于避免商标侵权,同时,经营亚马逊平台商家也需要注册美国商标从而进行亚马逊店铺的品牌备案。与中国商标法不同,美国商标制度更加注重商标在商业当中的实际使用。从申请到注册甚至续展,申请人在许多环节需要向美国专利商标局提供使用证据,以确保商标有效。本文旨在整理美国商标申请注册需提交使用证据的关键环节,以便外贸企业快速了解,避免商标因错过提交使用证据时间而影响商标效力。 美国注册商标需要提供使用声明及证据的时间节点如下表: 一、申请阶段 美国商标申请的申请依据有五种:1. 根据商标法第 1(a) 条,在商业中使用商标;(2) 根据商标法第 1(b) 条,有在商业中使用商标的真实意图;(3) 根据商标法第 44(d) 条,基于在先提交的外国申请,要求优先权;(4) 根据商标法第 44(e) 条,拥有申请人原籍国的商标注册所有权;以及 (5) 根据商标法第 66(a) 条,将国际注册的保护延伸至美国。 当申请人选择商标法1(a)条款,即以实际使用为依据提交申请时,需要在申请的同时提交商标已使用声明,并在每个类别提交使用证据,说明申请人如何在商业经营当中使用该商标。 如果申请商标尚未在美国实际投入使用,申请人也可以选择以意图使用为依据提交申请。此种方式提交申请时无需提交使用证据,但需要基于其在商业中使用商标的真实意图。在商标经过实质审查被核准后的6个月内,申请人需要像1(a)申请一样提交使用声明,并且同时提交使用证据。用此种依据提交美国申请,有助于商标权利人在商业经营当中更早地进行商标申请,也有更多的准备时间将商标投入使用。 其他申请依据通...
  • 点击次数: 1000003
    2024 - 06 - 21
    作者:陈巴特【基本案情】2019年1月,B公司作为承包人,与发包人A公司签订了《建设工程施工合同》,约定由B公司承包A公司发包的某项目工程施工。合同对工期、总价款、工程款的结算和支付、质量标准、违约责任等诸多事项进行了详细约定。自然人C某在项目所在地多年承包工程施工,具有较强的施工能力及经济实力。C某欲承包该项工程,找到B公司,请求B公司将该项工程全部转包给C某施工,B公司同意以“内部承包”的方式将该项工程转包。随后,C某委托自然人D某与B公司签订了《施工项目内部管理目标责任书》(以下简称《目标责任书》),约定双方权利义务,并约定C某安排D某作为该工程项目负责人具体组织施工。在施工过程中,管理人员及劳务队均由C某聘用,前期垫资均由C某通过财务人员支出。但C某因有其他工程项目需要亲自管理,极少到该工程施工现场,更没有和B公司、A公司相关人员直接对接联系。D某作为项目负责人,则常与B公司、A公司相关人员直接对接联系。在精心组织下,该项目工程在工期内顺利完工,并于2020年10月通过竣工验收合格,依法在当地建设管理中心备案。2021年11月,发包人A公司委托第三方对该项目工程造价进行结算审核。经审核,结算造价为人民币850万余元。2023年5月,因尚有285万余元的工程款长时间未支付,且多次主张权利未果的情况下,C某以实际施工人名义,作为原告,将A公司和B公司列为共同被告,一纸诉状诉至项目所在地人民法院。在诉讼过程中,B公司为推卸责任,主张C某不具备诉讼主体资格,实际施工人应是D某和C某,并安排其财务人员及D某出庭作证。财务人员证明其一直和D某对接联系,并未见过C某,D某是实际施工人。D某本人则出庭作证,陈述自己和C某合伙,享有15%合伙份额,是共同的实际施工人,D某无权单独提起诉讼。但C某同时表示自己从未投入资金,亦未有书面合伙协议证实。【争议焦点】本案在工程价款、质量等其他问...
× 扫一扫,关注微信公众号
北京市铭盾律师事务所 www.mdlaw.cn
Copyright© 2008 - 2020北京市铭盾律师事务所京ICP备09063742号-1犀牛云提供企业云服务
X
1

QQ设置

3

SKYPE 设置

4

阿里旺旺设置

5

电话号码管理

6

二维码管理

展开