本文作者：漆小晖

案情简介

    2016年8月1日邱某前往北京珠江投资开发有限公司（以下简称“珠江公司”）开发的位于通州区兴贸三街的珠江四季中心项目拟购买该项目的房屋，在珠江公司售楼处销售人员安排下邱某与珠江公司签订了认购书并交付了定金，同时向珠江公司指定的甲公司交付了电商费5万元，同年9月17日邱某与珠江公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买了珠江公司的通州区兴贸三街18号院3号楼12层2单元某房屋。2019年邱某因与珠江公司就 《商品房现房买卖合同》之履行发生争议，后于2019年8月19日经通州区人民法院判决解除了该合同。邱某认为甲公司未向其提供过任何居间服务，其亦未与甲公司签订过任何协议，且因邱某与珠江公司的《商品房现房买卖合同》已经解除，甲公司没有任何理由向邱某收取所谓的电商费。邱某要求甲公司返还上述电商费，但甲公司已经被注销。后邱某以不当得利为由向法院起诉甲公司唯一股东白某，要求其返还不当得利5万元人民币，经法院调解双方同意白某返还邱某4万元人民币，案款已经全部履行完毕。

律师分析

团购作为一种新兴的消费方式和促销模式，可以提升客户与商家的谈判议价能力，商家可以给出低于零售价格的团队折扣。当购房者在诉讼中主张解除房屋买卖合同或者双方已经协商一致解除房屋买卖合同后，团购费（电商费）的返还便成为争议焦点。

常见争议一是团购费是否应当返还，二是由谁返还。显然，由谁收取应当由谁返还，但是团购费是谁收取的，双方往往存在争议。通常，购房者主张团购费是在售楼大厅与购房款一并刷卡缴纳的，不认为是中介机构收取，因此主张开发商承担返还团购费的连带责任；或者主张团购费给了中介机构应当由中介机构返还，与此同时购房者提交了团购费缴纳的收据或者银行交易明细，但是收据上载明的公司、银行转账的收款方既不是开发商，也不是中介机构。

我们认为团购费收取方所负义务不仅是在订立商品房买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则难以实现买受方支付该款项的目的。邱某既然已经解除商品房买卖合同，给付5万元的目的已经无法实现，故收取方应当予以返还。

商品房买卖合同虽然与组织参与团购而形成的合同存在事实上的关联，但二者并非同一法律关系，且收据上载明了该5万元不是房款，故邱某无权要求珠江公司返还，仅能向甲公司主张返还。

律师建议：

     根据“谁主张谁举证”的原则，购房者要求返还团购费的应当举证证明团购费的缴纳情况，包括数额和收取方。通常情况可提交的证据包括但不限于转账记录、收据、发票等，如果证据显示收款方是乙方，而购房者要求丙方返还，显然不符合法律规定。因此提醒购房者无论缴纳的何种费用都应当注明收款方的名称，最好要求开具发票，如果收款方与开发商等名称不一致，需核实原因并留存证据。

开发商亦应当规范与组织团购的中介公司之间的合作。对中介机构在售楼大厅工作、设置收费窗口或者刷POS机收费的行为应当挂牌公示，并对中介公司进行备案登记；在与购房者签订合同并要求购房者付款时，应当提醒购房者收款方的主体，以免给自身招惹不必要的麻烦。