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业主委员会和物业管理委员似“难兄难弟”?



物业管理委员会是《北京市物业管理条例》(以下简称“条例”)立法的一项重要制度创新,出发点在于对未能成立业主大会或者无法选举产生业主委员会的情形,赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能,为更广泛地实施物业服务提供条件。物业管理委员会是业主大会、业主委员会缺失或者不能正常运行状态下的临时性、过渡性机构。物业管理委员会与业主委员会的职责基本上是相同的,但物业管理委员会作为一个临时性机构,其本身与业主委员会也有着很多的不同点。


一、组织属性


业主委员会:

根据《民法总则》,我国民事组织包括法人组织和非法人组织。非法人组织需要由法律明确规定。但是,目前法律并未明确业主委员会的组织属性,只能从其职能上理解为业主大会的执行机构。


物业管理委员会:

物业管理会本身属于临时性、过渡性机构,其组织属性同样不明确。


二、委员会产生方式


业主委员会:

业主委员会由首次业主大会选举产生,首次业主大会选举业主委员会委员和候补委员。


物业管理委员会:

有下列情形之一的,物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府负责组建。

(一)不具备成立业主大会条件;

(二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

三、委员的资格要求及产生方式


业主委员会:

业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主是自然人的,应当符合下列条件:

(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求;

(四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

(六)未被列为失信被执行人;

(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为;

(八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。


业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)社区党组织推荐;

(二)居民委员会、村民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐。


物业管理委员会:

条例对物业管理委员会代表的资格要求及产生方式未予以明确。但从北京市新成立的物业管理委员会的实际情况看,对物业管理委员会中业主代表的资格要求及产生方式与业委会成员的要求基本相同。

四、委员人数


业主委员会:

业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。


物业管理委员会:

物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会代表不包含物业公司,物业使用人代表并非是指物业公司,而是指除业主以外的居住人,如承租人、尚未出售的公有住房的使用人等。

五、委员任期不同


业主委员会:

业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任。任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。


物业管理委员会:

物业管理委员会委员的任期一般不超过三年,由于是临时机构,条例未规定是否可以连任。

六、委员领导产生方式


业主委员会:

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。


物业管理委员会:

物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任,副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

七、委员会的职责


业主委员会:

业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;

(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业费,监督物业服务人履行物业服务合同;

(六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况;

(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;

(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十二)业主大会赋予的其他职责。


物业管理委员会:

物业管理委员会履行下列职责:

(一)成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会依法履行职责,并组织执行业主大会的决定;

(二)未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项和及履行条例规定原本由业主委员会担负的职责;

(三)推动成立业主大会、选举产生业主委员会。

八、委员会的备案手续


业主委员会:

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:

(一)首次业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。


物业管理委员会:

未成立业主大会的,物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府负责组建,无需备案。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会自成立之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。

九、申请刻章及用章流程


业主委员会:

业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会印章由业主委员会保管,需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会过半数委员签字。


物业管理委员会:

物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章,持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

未成立业主大会的,物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

条例未规定物业管理委员会的用章流程。

十、委员会会议制度



业主委员会:

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当召开临时会议。

定期会议和临时会议应当有过半数委员参加,委员不得委托他人参会。

业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。

业主委员会会议由业主委员会主任、副主任负责召集。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。


物业管理委员会:

物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加,业主代表委员不能委托代理人参加会议。

十一、会议决定事项的流程



业主委员会:

业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。


物业管理委员会:

物业管理委员会依照条例确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十个工作日。


十二、委员资格的终止与罢免程


业主委员会:

业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

(一)不再是本物业管理区域内业主;

(二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。


业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上,或者不再符合本条例规定的委员资格条件的,业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格;业主委员会未提请的,街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。


业主委员会委员、候补委员有下列行为时,街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同。


物业管理委员会:

条例对物业管理委员会委员的退出及罢免暂未明确。


十三、委员会换届


业主委员会:

一个任期内,出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形,或者业主委员会拒不履行职责的,物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。

街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。


物业管理委员会:

首届物业管理委员会成立后,三年期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

十四、委员会解散


业主委员会:

因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续,并公告其印章作废。


物业管理委员会:

已成立业主大会、选举产生业主委员会,并按照本条例规定备案的,或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业管理区域内显著位置公示。




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