案情简介

华宇公司与宝成公司于2020年7月24日签订关于北京广泽中心房屋之《租赁意向书》，华宇公司拟租赁宝成公司所有的部分房屋用于办公使用，意向书约定了租赁房屋的地址、用途、期限和租金，同时意向书第五条也约定了意向书有效期截至2020年8月20日，宝成公司应于意向书有效期内根据意向书之条款与华宇公司签署正式租赁合同，但意向书中未约定违约责任。后宝成公司于8月12日明确向华宇公司表示不再与华宇公司签订正式租赁合同，并拒绝退还华宇公司已经交付的意向金10万元。因华宇公司已经就租赁房屋进行了设计及其他相关准备工作，宝成公司的违约行为给华公司造成一定经济损失。

2020年9月华宇公司以《意向书》为依据将宝成公司诉至丰台区人民法院，要求判令宝成公司返还意向金10万元并赔偿设计费损失20万元，丰台区人民法院后判决宝成公司返还意向金10万元并赔偿华宇公司设计费损失10万元。

律师分析

我国民法典没有规定预约制度。学理上对预约的概念、性质和要件并无争议，一致的观点是，预约乃约定将来订立一定契约的契约，预约以订立本约为其债务内容，预约的成立有两个要件：当事人承诺缔约的合意以及预约内容确定。但对预约的效力和违约救济，理论上争议很大。主要学说有四：一是必须磋商说，认为双方在未来某个时候对缔结本约进行了磋商就履行了预约的义务，是否最终缔约则非其所问。二是应当缔约说，认为当事人仅为缔结本约而磋商是不够的，除法定事由外，还应当达成本约，否则预约毫无意义。三是视为本约说，认为如果预约实际上已经具备本约之要点而无需另订本约者，应视为本约。四是内容决定说，若预约中具备本约的主要条款，产生应当缔约的效力，否则产生善意磋商的效力。在违约救济上，对于是否应该支持继续履行，有赞同者也有反对者；对于损害赔偿，有认为应赔偿本约履行利益，也有人认为只应赔偿信赖利益，在信赖利益的范围上是否包括机会损失等也存在不同认识。

我们认为为将来订立确定性本合同而达成预约合同，一方违反诚信原则，致对方合同目的落空的，违约方应承担民事责任。预约合同违约责任损害赔偿适用《民法典》违约责任一般规则，范围包括因违约造成的全部损失，具体数额酌定。当事人未约定预约违约金，适用定金罚则难以弥补损失时，应以守约方丧失另行订约机会损失酌定违约损失赔偿。

预约合同的违约救济是大多数预约合同纠纷案件都面临的问题。违反预约合同的违约责任是否包含继续履行即可否强制缔约，损害赔偿是信赖利益还是履行利益,是否应该赔偿机会损失等，理论和实务中都没有明确统一的规则。解决这一问题的核心在于准确查明初步协议是否约定必要条款，清晰探究当事人对最终交易达成了如何的合意。根据预约合同形成的原因及其确定性与拘束力的合意程度，我们认未对预约合同的违约救济应进行分类处理。

律师建议：

预约合同的违约救济是大多数预约合同纠纷案件都面临的问题，解决这一问题的核心在于准确查明初步协议是否约定必要条款，清晰探究当事人对最终交易达成了如何的合意。弄清楚当事人的合意究竟是继续协商，还是承诺尽最大努力和诚信达成最后交易，还是已经承诺达成最终交易，条件成就或障碍消除就签订最终交易合同，还是其他什么合意，是审理预约合同纠纷案件，正确解决预约合同违约救济这一难题必须首先解决的问题。