本文作者：李标田

案件基本事实：

柳某富与王某玉系夫妻关系，二人育有柳某玲、柳某光、柳某华三个子女。1997年4月16日，王某玉死亡；1998年7月22日，柳某富与刘某莲再婚；2003年3月12日，柳某富作为买方与北京市某物业管理公司作为卖方签订《房屋买卖契约》，约定柳某富购买位于北京某处1402号房屋房屋，2003年9月22日，该房屋取得产权证书，登记在柳某富名下。2010年4月8日，柳某富去世，柳某富及王某玉之父母均先于其二人去世。三子女对对案涉房屋的权利归属产生纠纷，柳某光提出案涉房屋是自己出资，理应归自己所有，柳某玲和柳某华认为案涉房屋为父母遗产。

一、涉案房屋不是普通商品房，是房改房（已购公有住房）。

案涉房屋不是普通的商品房，其性质属于房改房（已购公有住房），也称公房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策。房改房是特定历史时期，基于职工长期低工资、无住房的社会现状，由单位根据职工工龄、职级进行了相应购房价款折抵与优惠，是对职工一次性的工资补偿，是一种政策性福利分房，具有极强的人身属性。住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）中认为：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”本案中，案涉房屋性质为房改房，而非商品房。

二、案涉房屋应为遗产。

案涉房屋原系柳某富单位的福利分房，后经房改，柳某富以其名义与北京市某物业管理公司签订《房屋买卖契约》，于2003年取得房屋产权证书，登记在柳某富名下。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”最高人民法院在《关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号”建议的答复》中认为：“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物，关于房改房的出售、产权归属等问题，极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后，才能做出认定。也就是说，此类问题不能一概而论，而是应当具体问题，具体分析。”

因“房改房”本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。与普通商品房不同的是其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。政府在售房时照顾了已去世配偶的权益，承认他们对社会、对家庭所做出的贡献。另外，最高人民法院在上述答复中认为：“因为我国长期实行低工资制度，住房实行福利性实物分配制度，“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。”结合至本案中，案涉房屋应认定为柳某富与王某玉遗产。

三、柳某富与柳某光之间不存在借名购房关系。

柳某光声以柳某富名义购房，实际房款为其出资，房屋实际归柳某光所有，该合同成立生效并已实际履行，这种理由是毫无事实证据的。本案中，即便购房款为柳某光出资，案涉房屋也非柳某光所有。对于子女出资所购父母的“房改房”，北京有大量的类似案例，均认定房屋的产权归房屋登记权利人（房主）所有。引用的法律依据是《婚姻法解释三》第十二条： “婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

    2003年3月12日，柳某富以自己名义申请购买涉案房屋，亦是以自己名义缴纳涉案房屋购房款，与柳某光之间并无任何书面或口头约定，并不存在柳某光以柳某富名义购房一说。本案中，即使认定涉案房屋是由柳某光出资购买，其出资应属赠与或借款，均不是其主张房屋所有权的依据。